El fenómeno de las casas despobladas, muy arraigado también al de la despoblación de las zonas rurales, se repite en muchas partes del planeta. A este tipo de viviendas en Japón se le llama Akiya, y hemos hablado en más de una ocasión del problema de la crisis de la vivienda que tiene la nación: nada menos que nueve millones vacías. Las razones son un caldo de cultivo en el que se mezcla demografía, cultura y economía. Sin embargo, sigue siendo Japón, “ese” lugar atractivo y desconocido para tantos extranjeros, ¿y si te lanzas a comprar una Akiya? Bueno, hay razones de peso para pensarlo dos veces.
Akiya. Como decíamos, según los cálculos de este pasado verano, en todo el país hay alrededor de nueve millones de casas vacías. La cifra sorprende por varias razones. La principal y más evidente es que son muchas, demasiadas, el 13,8% de todas las viviendas de Japón. Para hacernos una idea, si partimos de la base de que en cada una de esas casas pueden residir tres personas, serían suficientes para acoger a casi toda la población de, por ejemplo, Australia. Es más, el Instituto de Nomura ha elaborado sus propias cuentas y estima que en realidad hay casi 11 millones de akiya y que en una década podrían suponer más del 30%.
Por qué hay tantas viviendas fantasma. En cuanto a la razón, las akiya se explican principalmente por la crisis demográfica de Japón. El país está perdiendo población. Y también envejece. Ambas tendencias van de la mano y explican el número desproporcionado de viviendas vacías y abandonadas. Sencillamente las propiedades se quedan desocupadas después de que sus inquilinos, gente mayor, fallezca o haga las maletas para trasladarse a una residencia. Hay estimaciones que hablan ya de que a finales de este mismo siglo en Japón vivirán alrededor de 53 millones de personas, lo que supondría menos de la mitad de los 128 millones de 2017.
Por si esto fuera poco, la migración de los jóvenes hacia las ciudades en busca de empleo ha dejado muchas zonas rurales sin habitantes, aumentando la cantidad de casas vacías en manos de una población envejecida incapaz de mantener sus hogares. Además, estas casas vacías suelen ser vistas por los locales como una «carga». Muchos herederos de propiedades en Japón prefieren no usarlas ni venderlas debido a que una vivienda con más de 30 años se percibe como «vieja». Esto se debe a preocupaciones sobre la seguridad, los costes de renovación y la superstición, ya que algunas personas creen que pueden estar malditas.
Oportunidad de casa “barata”. En el mercado inmobiliario de Japón hay algunas Akiyas que se venden a precios tan bajos como 10.000 dólares. Esto y la abundancia de viviendas de este tipo parece haber captado el interés de compradores e inversores internacionales. Aquí, al parecer, entran también factores como la pandemia y el auge del trabajo remoto, los cuales han motivado a a extranjeros, tanto inversores como buscadores de segundas residencias, a explorar las oportunidades de estas casas abandonadas en esa imagen de postal que se tiene de Japón.
A este respecto, contaba a CNBC Tetsuya Kaneko, director de investigación y consultoría de Savills Japón, que el interés extranjero ha crecido notablemente en las últimas fechas, elevándose más y más el número de personas buscando propiedades como negocio, vacaciones, proyectos de renovación o incluso como retiro.
Un caso. Por ejemplo, el de Anton Wormann, un sueco que se mudó a Japón en 2018 tras enamorarse del país durante un viaje de trabajo. En seis años, el hombre ha adquirido hasta siete «akiyas» y actualmente trabaja como creador de contenido e inversor inmobiliario.
Su estrategia de compra y renovación le ha permitido generar ingresos de hasta 11.000 dólares mensuales en alquileres de corto plazo, eso sí, después de invertir alrededor de 110.000 dólares en sus propiedades. Este éxito, sin embargo, lo atribuye a haber invertido tiempo en comprender la cultura, el idioma y establecer relaciones en la comunidad local.
Pensarlo dos veces. Pero como decíamos al inicio, hay una razón de peso para no lanzarse a la primera oferta que vemos. De hecho, es la misma razón por la que los japoneses huyen de una oferta tan “económica”. Si bien estas propiedades ofrecen oportunidades para quienes buscan retiros tranquilos o proyectos de renovación, también conllevan riesgos y costes adicionales.
A este respecto, Wormann explica que es esencial establecer una red local y adaptarse a las costumbres japonesas para tener éxito. “No puedes venir sin entender cómo funciona Japón e invertir a ciegas, porque terminarías perdiendo dinero,” comenta.
Una renovación complicada. Para aquellos con experiencia en renovación y que deseen un proyecto a largo plazo, las «akiyas» pueden ser una buena inversión. Sin embargo, Kaneko advierte que estos inmuebles no son ideales para inversores que buscan retornos rápidos o a gran escala. Los altos costes de renovación, especialmente si la propiedad necesita reparaciones estructurales, pueden superar el valor de reventa en algunas áreas. Además, la barrera del idioma y la complejidad del sistema legal japonés pueden ser obstáculos importantes para los compradores extranjeros.
Hay más, como explicamos hace unos meses, Hay un riesgo inherente en construcciones tan antiguas. Estas viviendas también plantean graves riesgos para la seguridad, ya que hablamos de casos de propiedades que llevan mucho tiempo sin mantenimientos mínimos. De hecho, en una investigación se apuntaba como ejemplo la posibilidad de derrumbe en caso de terremotos, deslizamientos de tierra o condiciones climáticas extremas.
Encontrar al «dueño». Incluso si alguien quisiera hacerse con una akiya, para reformarla o demolerla y hacer una nueva sobre sus cimientos, en muchos casos se encuentra con la imposibilidad de dar con el propio dueño. No son pocos los casos donde los descendientes no viven en la zona porque se han mudado o simplemente nadie los encuentra. En este punto, el conjunto de casas vacías conforma esos “pueblos fantasma” en las prefecturas rurales de Japón que tanto ahuyentan a las familias jóvenes de allí.
Conclusión. Invertir en «akiyas» en Japón ofrece tanto oportunidades como desafíos, y no pocos. Aunque estas propiedades pueden ser una alternativa económica en comparación con otros mercados inmobiliarios globales, pero requieren una inversión significativa en términos de tiempo, dinero y esfuerzo para adaptarse a la cultura y regulaciones locales.
Para aquellos dispuestos a comprometerse y sumergirse en la vida japonesa, las «akiyas» pueden convertirse en un hogar rentable o un refugio único de por vida. Sin embargo, parece claro que antes de lanzarse a comprar una «casa en Japón» es vital entender bien los costes y riesgos asociados, especialmente en términos de restauración y el contexto demográfico que impulsa el fenómeno de las casas vacías en la nación.
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